Le gouvernement a déposé le 31 juillet 2018 un projet de loi à la Chambre des représentants visant à modifier le Code de la TVA de sorte à y insérer les dispositions légales nécessaires l’introduction d’un régime de taxation optionnelle de locations de biens immeubles.

Ce projet de loi a été adopté le 19 septembre 2018 par la Chambre des représentants et devrait, dès lors, être promulgué par le Roi préalablement à sa publication au Moniteur belge.

La présente contribution tend à vous fournir les grandes lignes du nouveau régime optionnelle qui entrera en vigueur le 1er janvier 2019.

Aperçu des modifications…

 Les modifications majeures de ce nouveau régime peuvent être résumées comme suit :

• Le bailleur et le preneur disposent de la possibilité de soumettre à la TVA, la location du bâtiment avec le sol y attenant pour autant que le preneur utilise exclusivement le bâtiment pour l’activité économique qui lui confère la qualité d’assujetti à la TVA (art. 44, § 3, 2°, d) CTVA), étant entendu que seuls les bâtiments construits à partir du 1er octobre 2018 sont visés par le régime.

La révision TVA relative aux biens d’investissement loués sera portée à 25 ans (art. 48 § 2 CTVA). Par ailleurs, une base minimale d’imposition spécifique a été introduite lorsque le bailleur et le locataire assujetti concernent des parties liées.

Enfin, pour certaines locations de biens immeubles par nature, les taux réduits de TVA seront applicables

• Les baux de courte durée (maximum 6 mois) en dehors des bâtiments affectés au logement seront désormais soumis à la TVA (art. 44, § 3, 2° CTVA). Il s’agit d’une nouvelle exception à l’exemption pour la location immobilière.
• La location d’emplacement pour l’entreposage est soumise à la TVA lorsqu’il est utilisé à plus de 50% pour l’entreposage de biens si le preneur n’utilise pas l’emplacement pour son activité économique.
• Le preneur doit, en d’autres termes, agir en sa qualité de non-assujetti !

Si le preneur utilise l’emplacement pour son activité économique et que le bien est affecté à plus de 50% à l’entreposage, la soumission à la TVA est optionnelle.

Quelques précisions supplémentaires

1. Le régime optionnel de taxation des loyers
   Le régime optionnel de taxation des loyers ne vaut que pour les bâtiments ou des parties de bâtiments et le terrain attenant qui sont donnés en location à des assujettis (ordinaire, mixtes, exemptées) qui affectent le bien à leur activité économique.  Sont donc exclus du régime précité, les baux conclus avec des particuliers, des personnes morales non-assujetties et des organismes de droit public non-assujettis.

   S’agissant d’un régime optionnel, les deux parties devront conjointement optés pour le régime de taxation des loyers. Cette option pourrait se concrétiser au moyen d’une clause spécifique dans le bail.

   A noter que l’option ne peut être exercée que pour les bâtiments ou parties de bâtiments nouvellement construits pour lesquels la TVA sur les travaux immobiliers (construction, transformation, achèvement, aménagement, réparation, démolition) n’est devenue exigible pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

2. La location de courte de durée
   Il s’agit d’une nouvelle exception à l’exemption qui impose la soumission à la TVA des contrats de location immobilière de courte durée, comme par exemple la location de salles pour les congrès, séminaires, foires, réunions, expositions, etc.

   Ne sont toutefois pas visées par cette exception et peuvent dès lors continuer à bénéficier de l’exemption :

   • La location d’un bien immeuble à des fins de logement ;
   • La location d’un bien immeuble à des fins de loisirs (p.ex. étudiants, fêtes de famille, réunions de famille, société qui organise un événement pour ses employés, etc.) ;
   • La mise à disposition d’un bien immeuble à une organisation sans but de lucre ainsi qu’à un organisme dont les activités de nature socioculturelles sont visées par l’exemption prévue à l’article 44, §2 du CTVA.
3. La mise à disposition d’un lieu d’entreposage de biens
   Une distinction doit être opérée selon que le preneur utilise ou non ces emplacements pour son activité économique.

Lorsque le preneur n’utilise pas l’emplacement pour son activité économique, c’est-à-dire qu’il ne dispose pas de la qualité d’assujetti à la TVA, la mise à disposition de l’emplacement pour l’entreposage de biens sera toujours soumise à la TVA si elle répond aux conditions suivantes :

• Le bâtiment est considéré comme un emplacement utilisé pour l’entreposage de biens dès lors qu’il est utilisé à plus de 50% à cet effet. A cette fin, il sera tenu compte de la superficie ou du volume occupé. Un emplacement sera considéré comme étant utilisé à des fins d’entreposage de biens pour plus de 50%, si la surface ou le volume de la partie de l’emplacement utilisée à cette fin est supérieure à 50% de la surface ou du volume total de l’emplacement.
• La partie de l’emplacement non utilisée pour l’entreposage ne peut être utilisée comme espace de vente pour plus de 10% de l’emplacement pris dans son entièreté.

Veuillez noter que la taxation du loyer est obligatoire dès que l’emplacement mis à disposition répond à ces conditions.

Lorsque le preneur utilise ces emplacements pour son activité économique, c’est-à-dire dans le cadre de son activité qui lui confère la qualité d’assujetti à la TVA, la taxation des loyers n’est pas automatique et tombe sous le régime de la taxation optionnelle des loyers. En d’autres termes, les parties devront conjointement opter pour la soumission à la TVA des loyers.

Il importe à cet égard de noter que la condition selon laquelle le bâtiment doit avoir été construit à partir du 1er octobre 2018 ne s’applique pas à l’égard des bâtiments destinés à l’entreposage des biens de sorte que le régime de taxation optionnelle des loyers peut être appliqué à des bâtiments anciens pour autant qu’ils remplissent les critères évoqués ci-avant.

En effet, le lieu d’entreposage devra, dans un contexte B2B, principalement être dédié à l’entreposage de biens (i.e. au moins 50% de la superficie ou du volume de l’emplacement) et ne pourra pas comprendre un espace de vente de plus de 10% de la surface ou du volume du bâtiment.

Quid des contrats conclus avant le 1er janvier 2019 ?

Pour les contrats d’entreposage conclus avant le 1er janvier 2019, si la mise à disposition était soumise à la TVA sous l’empire de l’ancienne règlementation (i.e. utilisation de l’espace mis à disposition pour l’entreposage de biens à au moins 90%), ils continueront à suivre ce régime de taxation après le 1er janvier 2019 et ce jusqu’à terme du contrat initial, que le locataire utilise l’entrepôt pour son activité économique ou non.

En revanche, les contrats d’entreposage en cours, qui avant le 1er janvier 2019, ne répondaient pas à la définition de contrats de mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens parce qu’ils étaient relatifs à des emplacements utilisés à plus de 50% mais à moins de 90% pour l’entreposage de biens et qui par conséquent ne pouvaient pas être taxés, seront, à partir du 1er janvier 2019 qualifiés de contrats relatifs aux prestations de services de mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage des biens.

Pour ces contrats, la soumission à la TVA des loyers sera automatique dans la mesure où le preneur est un non-assujetti (i.e. personne qui n’affecte pas le bien à une activité économique). En revanche, pour les contrats en cours conclus avec des assujettis (i.e. personne qui affecte le bien à son activité économique qui lui confère la qualité d’assujetti à la TVA), la soumission à la TVA des loyers ne sera pas automatique, le bailleur et le locataire devant conjointement opter pour appliquer le régime de taxation optionnelle des loyers s’ils souhaitent bénéficier dudit régime.

Source: TVA Alternative